Kısa cevap: Japonya'da bir daireye taşınmak genellikle 4 ila 6 aylık kira tutarında peşin ödeme gerektirir. Bu tutar depozito (shikikin), hediye parası (reikin), emlakçı komisyonu, kefil şirketinin ilk ücreti, yangın sigortası, kilit değişimi ve ilk ayın kirasından oluşur. Bunların içinde yalnızca depozito kısmen iade edilir. Ev sahiplerinin çoğu yabancı kiracılardan ayrıca bir kefil şirketi ile çalışmalarını ister; bu şirketler başlangıç ücretinin yanında bir de yenileme ücreti alır. Bu rehberde her ücreti, kefillik sistemini, tipik sözleşme şartlarını ve masrafları düşürmenin yollarını bulacaksınız.
Ev Kiralama Başlangıç Masrafları
Emlakçıdan aldığınız fiyat teklifinde (見積もり) birçok ayrı kalem yer alır. Anlamları şöyledir:
| Ücret Adı (Japonca) | Ortalama Maliyet | İade Edilir mi? | Açıklama |
|---|---|---|---|
| Depozito (Shikikin - 敷金) | 0 - 2 aylık kira | Kısmen (temizlik/onarım masrafları düşülür) | Ödenmemiş kira veya olağan kullanımı aşan hasarlara karşı ev sahibinde tutulur. Kalan tutar evden çıktıktan sonra iade edilir. |
| Hediye Parası (Reikin - 礼金) | 0 - 2 aylık kira | Hayır | Ev sahibine ödenen, iadesi olmayan bir "teşekkür" ücretidir. Büyük şehirlerde hâlâ yaygındır, ancak artık birçok ilanda hiç istenmiyor. |
| Emlakçı Komisyonu (Chūkai Tesūryō - 仲介手数料) | 0,5 - 1 aylık kira + vergi | Hayır | Emlakçının hizmet bedelidir. Yasal üst sınır bir aylık kira + vergidir. Önceden onayınız alınmadıysa emlakçı sizden en fazla yarım aylık kira alabilir. |
| Kefil Şirketi Ücreti (Hoshō Gaisha - 保証会社) | Başlangıçta aylık kiranın %50 - %100'ü, sonrasında yenileme ücreti | Hayır | Kiranızı güvence altına alan şirkete ödenir. İlk ücretin ardından, şirkete göre değişmekle birlikte genellikle yılda yaklaşık 10.000 yen veya küçük bir aylık ücret alınır. |
| Kilit Değişim Ücreti (Kagi Kōkan-dai - 鍵交換代) | 15.000 - 25.000 yen | Hayır | Siz taşınmadan önce kapı kilidinin değiştirilmesinin bedelidir. |
| Yangın Sigortası (Kasai Hoken - 火災保険) | 15.000 - 20.000 yen (2 yıllık) | Hayır | Neredeyse her sözleşmede zorunludur. Yangını, sizin neden olduğunuz su sızıntılarını ve kişisel sorumluluğu kapsar. |
| İlk Ayın Kirası (前家賃) | 1 aylık kira (taşınma ayı için genellikle gün hesabıyla) | Hayır | Kira peşin ödendiği için sonraki ayın kirası da çoğu zaman sözleşme sırasında tahsil edilir. |
Kira Dışındaki Aylık Giderler
- Ortak alan/yönetim gideri (共益費 kyōeki-hi veya 管理費 kanri-hi): İlandaki kiraya ek olarak genellikle ayda 2.000 - 10.000 yen tutar ve ortak alanların temizliği, aydınlatması ve bakımı içindir. Evleri karşılaştırırken her zaman kira ile bu gideri birlikte hesaplayın.
- Faturalar: Elektrik, gaz ve su abonelikleri sizin adınıza açılır ve ayrıca faturalandırılır. Ayrıntılar için fatura ve abonelik rehberimize bakın.
- Kefil yenilemesi: Bütçe yaparken kefil şirketinin yıllık veya aylık ücretini unutmayın.
Kefillik Sistemi (Müşterek Kefil ve Kefil Şirketi)
Japon ev sahipleri, kirayı ödeyemediğiniz durumda borcu üstlenecek birini görmek ister. Bunun iki yolu vardır:
- Müşterek Kefil (Rentai Hoshōnin - 連帯保証人): Japonya'da düzenli geliri olan, genellikle akraba olan ve sözleşmeyi sizinle birlikte imzalayarak borçlarınızdan tamamen sorumlu olan kişidir. Yeni gelenlerin çoğunun böyle bir tanıdığı yoktur.
- Kefil Şirketi (Hoshō Gaisha - 保証会社): Ücret karşılığında kiranıza kefil olan şirkettir. Bugün ev sahiplerinin çoğu kefil şirketi şart koşar; birçoğu, müşterek kefiliniz olsa bile bundan vazgeçmez. Şirket önce sizi değerlendirir; genellikle ikamet kartınıza, gelir veya okul durumunuza ve bir acil durum irtibat kişisine bakar.
Kefiliniz yok ve başvurularınız reddediliyor mu? Japonya'da kefilsiz ev kiralama rehberimizde yabancılarla çalışan kefil şirketlerini, UR konutlarını ve diğer seçenekleri anlattık.
İmzalamadan Önce Kontrol Edilecek Sözleşme Şartları
- Sözleşme süresi ve yenileme ücreti (更新料 kōshinryō): Standart kira sözleşmeleri 2 yıllıktır. Yenileme, özellikle Tokyo bölgesinde, çoğu zaman bir aylık kira tutarındadır.
- Erken fesih cezası (短期解約違約金): Birçok sözleşme, ilk yıl içinde çıkarsanız genellikle bir aylık kira tutarında ceza öngörür. Mezuniyetten sonra ayrılma ihtimaliniz varsa bu maddeye dikkat edin.
- Bildirim süresi: Evden çıkmadan genellikle bir ay önce (bazen iki ay) yazılı bildirim yapmanız gerekir.
- Çıkış temizliği: Bazı sözleşmelerde, evin durumundan bağımsız olarak depozitodan düşülen sabit bir temizlik ücreti bulunur.
Japonca Bir Emlak İlanı Nasıl Okunur?
- Yürüme mesafesi: "徒歩5分" (yürüyerek 5 dakika), sektör standardı olan dakikada 80 metre üzerinden hesaplanır. Trafik ışıkları ve yokuşlar hesaba katılmadığı için gerçek yürüyüş genellikle daha uzun sürer.
- Sıfır-sıfır (敷金・礼金なし): Depozito ve hediye parası yoktur. Başlangıçta daha ucuzdur, ancak daha yüksek temizlik ücreti veya kısa süreli kalış cezası olup olmadığını kontrol edin.
- Ücretsiz kira (フリーレント): İlk 1-2 ay kira alınmaz; buna genellikle bir erken fesih cezası eşlik eder.
Başlangıç Masraflarını Düşürmenin Yolları
- Sıfır-sıfır evleri arayın: Hediye parası ve depozitodan kurtulmak yüz binlerce yen tasarruf sağlayabilir. Aylık bütçenizi Bütçe Hesaplayıcı ile planlayın.
- Komisyonu sorun: Bazı emlakçılar yarım aylık komisyon alır veya komisyonsuz kampanyalar düzenler. Bir aylık yasal üst sınırı unutmayın.
- UR kamu konutlarını değerlendirin: UR dairelerinde hediye parası, emlakçı komisyonu ve yenileme ücreti yoktur, kefil de istenmez; ancak gelir veya birikim şartı bulunur.
- İngilizce hizmet veren emlakçılarla çalışın: Yabancılara hizmet veren emlakçılar, hangi ev sahiplerinin yabancı kiracı kabul ettiğini bilir; bu da boşa giden başvuruları azaltır.
- Paylaşımlı evle başlayın: Kısa süreli kalışlarda paylaşımlı evler (share house) nadiren hediye parası veya komisyon alır ve eşyalı teslim edilir. İki seçeneği paylaşımlı ev ve daire karşılaştırmamızda inceleyebilirsiniz.
Anahtarı aldıktan sonra yeni adresinizi 14 gün içinde belediyeye bildirmeyi unutmayın. Ayrıntılar belediye kaydı rehberimizde.
Sıkça Sorulan Sorular
Japonya'da ev kiralamak için ne kadar paraya ihtiyacım var?
Peşin olarak 4 ila 6 aylık kira tutarı ayırın. 70.000 yenlik bir daire için bu, depozito, hediye parası ve komisyona bağlı olarak yaklaşık 280.000 - 420.000 yen eder. Sıfır-sıfır ilanlarda bu tutar 2-3 aylık kiraya kadar düşebilir.
Hediye parası (reikin) iade edilir mi?
Hayır. Hediye parası ev sahibine yapılan iadesiz bir ödemedir. Yalnızca depozito (shikikin), temizlik ve onarım masrafları düşüldükten sonra iade edilir.
Yabancılar Japon kefil olmadan ev kiralayabilir mi?
Evet. Ev sahiplerinin çoğu artık kişisel kefil yerine kefil şirketleriyle çalışıyor. Aylık kiranın yaklaşık %50 - %100'ü kadar bir başlangıç ücreti ve bir yenileme ücreti ödersiniz. UR konutları ise hiç kefil istemez.
Sözleşmeyi erken feshedersem ne olur?
Gerekli bildirimi, genellikle bir ay önceden, yapmanız gerekir. Birçok sözleşme ayrıca ilk yıl içinde çıkarsanız genellikle bir aylık kira tutarında ceza öngörür. İmzalamadan önce fesih maddesini (解約条項) kontrol edin.